写字楼的早期介入主要工作

来源:方北大厦管理中心 　发布时间:2016-12-16 11:40:43

 

写字楼管理的早期介入，是指物业管理公司在正式全面接管写字楼工作之前进行的工作。主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建设阶段的早期介入和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入，主要是从物业管理角度提出意见和建议。其目的是确保写字楼建造及设施符合物业管理要求，交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出。

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1、规划设计阶段的介入主要工作：

从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以及其他相关的专业人员的联系，审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划，并从物业管理的角度提出建议。在参加工程项目的会议时，提出管理上的有关建议：

（1）规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求。如布局是否合理，配套设施是否齐全等。

（2）写字楼日后的管理，如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作？是否设置防盗监控系统？防火安全装置的配备是否合理？写字楼出入口、造型是否方便治安管理等。

（3）监督建筑材料的选择和使用，并严格配合检查至最后完成建设，确保写字楼外观完美无瑕，避免日后维修成本的增加。

（4）评价设备和相关服务的选择和有效性，评价安全控制系统，确保设备、服务和安全之间的连接，使整个写字楼运作畅通。

（5）是否合理设置管理办公室、工作间、询问台、告示标志等，确保有效地利用空间，以减少日后这些方面人力和空间的浪费。

（6）从美观和效益上评价园林设计与布置、公共场所告示标志，以及照明配置的质量和设计。

（7）检验和评价车库、停车设施的设计，提出未来管理的建议，如计费系统、出入控制系统、车位配置等。

2、施工建设阶段的介入主要工作：

从物业管理的角度与施工管理。与承建商等密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议。每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。

（1）提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理意见。施工期间对写字楼功能布局及各类设备和建材用料的选择，从物业管理角度提出意见和建议，使有关修改更能达到理想效果。并确保写字楼在交付时，遗漏工程能减至最低，最终使管理成本减少，使物业价值增加。

（2）智能化写字楼基本设施的需求，包括为安装先进的电脑管理等系统提供意见。

（3）检查跟进写字楼已签批的工程合约的进度，详细了解写字楼工程设施系统情况。

（4）提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。

物业管理公司要通过跟进整个施工过程，熟悉整个写字楼的布局情况，要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向，并建立档案，以方便物业管理公司接管后对写字楼的检查、维修、保养工作等。同时，要确保工程质量，发现问题要明确记录在案，督促施工单位及时整改，以减少物业管理公司接管后对写字楼进行返工、维修的工作量，从而减少物业管理的成本支出。