物业管理系民生存在问题需改善

来源:方北大厦管理中心 　发布时间:2017-03-31 09:07:04

 

近年来，我国的物业管理呈现加速发展势头，对促进社会和谐、推动经济发展、吸纳就业和加强城市管理发挥了重要作用。物业管理作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。

20世纪80年代，现代物业管理从香港传入我国内地，各地物业管理企业和从业人数数量迅速增加。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。客观来看，行业总体水平还处于低水平运行状态。成本不断上涨，从业人员匮乏，经营理念落后，管理方式粗放，市场机制不完善和地域发展不平衡等现状制约了行业发展，物业服务企业的经济运营空间十分狭窄，物业服务内容和质量与人民群众的要求相比还有较大差距。现实存在的问题主要表现为：

一、捆绑收费问题

目前，在许多小区仍然存在着捆绑收费问题，部分小区还相当严重。

国务院《物业管理条例》中明确规定，水、电、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务，水、电、暖等由供应部门实行专业维修，终端收费。山西省《物业管理条例》规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

但有些部门还未全部实施服务到户，因而常常把代收水、电、暖等费用由物业公司来做，而有些物业服务企业则趁机进行捆绑收费，将物业费、电梯费与水、电费一起收取，如果不交物业费就采取少售水、电的方式卡业主。然而，这种方式既违反了相关规定，又不能解决物业管理中的根本问题，反而加深业主与物业服务企业的矛盾。

物业服务企业应当遵守政府有关规定，严禁在收取物业服务费过程中将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取。强化行业物业企业自律工作，在物业管理企业中开展提高服务质量、树立物业管理企业新形象的活动，不断规范物业管理企业的从业行为，使物业管理工作更加规范、有序、健康发展。

二、承接查验问题

建设部《物业承接查验办法》中规定：实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。

其中：第三十九条规定：物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条规定：建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

因此，各物业服务企业应当严格按照建设部《物业承接查验办法》的规定，做好承接查验工作，对于承接不具备交房条件的项目时，物业公司要做好风险分析，规避风险，不得盲目接手，同时按照相关规定承接规范的物业项目，否则将承担极大的风险。

三、开发遗留问题较多，要学会处理有关问题

目前，开发建设单位的遗留问题比较多。第一，开发建设单位在交房时未能完善水、电、气、暖等相关配套，房屋没有经过验收就交房，小区共用设施设备及房屋质量问题较多，售后维修服务不能满足业主的要求，造成业主入住后投诉较多，而物业公司又难以协调处理，引发许多矛盾。第二，开发建设单位不通过招投标的方式选聘物业管理企业，也不签订书面的前期物业服务

合同；在销售物业之前，没有制定业主临时管理规约，或不将业主临时规约向物业买受人明示；与物业买受人签订的买卖合同中没有前期物业服务合同约定的内容。以及不按规定承担物业的保修责任；不缴纳已竣工但尚未出售或尚未交给业主买受人的物业的物业管理费等等。开发建设单位遗留的问题，直接影响到小区的物业服务质量和水平。

因此，作为物业服务企业，要区分清楚各类问题的责任所在和解决方式，属于开发商的工程质量问题和设施设备的配套问题，一定要向业主讲清楚，明确责任主体。同时物业企业可以代表业主向开发商反映问题，但应明确物业公司不是承担维修工程和配套设施设备的主体。

四、业主委员会的问题

据了解，我市物业小区共成立业主委员会91个，占全市1400多个有正规物业服务企业提供服务小区总数的6.5%，而业委会成立比例低的主要原因是，一方面是由于业主参与小区物业管理的积极性不是很高，另一方面在自治方面存在着诸多难题，如：业主委员会不是法人组织和社会团体，无法在银行开设账户，发生重大事故时无法确认赔偿主体等。由于各城区管理机构不一，专职管理人员缺乏，部分街办、社区对物业管理工作的支持配合力度还不够，对业主委员会难以形成有效的监督。

现在许多物业公司对成立业主委员会采取抵触态度，认为成立业主委员会后就是要炒掉物业公司或者干涉物业公司的正常运作。其实这是一种误解。业主委员会的设计初衷是要协助物业公司搞好物业服务，协助解决物业管理当中遇到的问题和矛盾。因此，物业企业要学会和业主委员会打交道，善于沟通，积极协助物业服务企业做好服务，这样其企业才能做的长久，这也是未来物业服务发展的趋势。

五、规避风险问题

在日常的物业服务过程中，常常有一些意外情况的发生。如房屋外墙脱落砸坏车辆、导致人员受伤，物业公司员工因管理不到位或操作不当引发事故等，物业公司就要承担相应的赔偿责任。而物业服务企业本身就是微利行业，缺乏抵御风险的能力。因此，物业服务企业要学会规避风险和转嫁风险。最有效的通行做法是购买物业服务意外责任险，以较小的付出规避较大的风险。

六、维修资金使用问题

现在许多小区的应急维修达不到业主的需求。电梯、消防、屋面漏雨等问题发生的时候，会影响到业主生命财产安全和正常的使用。这里面有多方面的原因。其中一个就是认为维修资金申请难，使用难。现在我国的维修资金使用，只要达到规定条件，就可以提出申请，这其中关键的难点在于维修资金管理办法要求必须三分之二以上业主签字同意方可批准使用。因业主签字的数量多，时间长，这就导致了维修资金申请时间较长。这与我们企业日常宣传不到位也有很大关系。

另外，业主委员会承担着业主与物业服务企业之间的桥梁和纽带作用，应当充分发挥好沟通作用，促进企业做好服务，改善居民偏执意见。从而推动物业企业正常规范运行。

在现实生活中，物业服务企业应当以做好服务为宗旨，树立企业新形象，塑造企业好品牌，对物业管理活动中出现的问题，研究分析出改善物业管理的具体对策：

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第一、强化行业物业企业的自律工作，扩大企业经营服务范围，形成规模效应，提高服务质量，促使物业管理企业有序、健康发展，走出企业的品牌之路。

第二、积极做好政府委托交办的事宜，配合业务主管部门做好行业日常工作。遵照要求，配合相关部门做好服务工作，保质保量完成考核工作，同时理顺与政府有关部门的关系。

第三、继续做好培训学习工作，拓展延伸行业活动，提升物业品质服务。

第四、交流学习、组织物业企业间的参观考察活动，适时参加外部组织的专业学习及培训。

在当前国家推动科学发展、加快转变经济发展方式的关键时期，理清发展思路，探索转型途径，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择，物业管理与民生联系紧密，只有解决了物业管理过程中的种种问题，一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，维护住户利益。另一方面，物业企业会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助，相信各物业公司的路会越走越宽。